房价现拐点，但不会马上崩盘

牛B新丰人

[align=left]房价出现拐点不可避免，现在更有意义的争论应该是，房价会以什么形式下跌。[/align][align=left]近日来，地方政府不断推出救市政策，以挽救当地房地产市场颓势，不过如果没有货币政策的松动，地方政府的救市，只能是竹篮打水一场空。[/align][align=left]由于房地产及相关行业占GDP比重约25%左右，房地产投资和销售对国民经济至为重要。在宏观经济下行压力较大背景下，地方政府迫于还债压力，既无力再增加政府投资，又要避免债务违约，因而，寄希望于稳定房地产市场，就成为最现实的选择。[/align][align=left]从全国房地产情况看，3月开发投资、新开工面积和住房销售，都出现增速回落趋势。一季度全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，其中，住宅投资增速回落1.6个百分点；房屋新开工面积下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%；商品房销售面积下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7个百分点，其中住宅销售面积下降5.7%；商品房销售额下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，住宅销售额下降7.7%。[/align][align=left]伴随房地产投资下降，房价在逐渐下滑，虽然各地情况不同，房地产市场出现分化，但整体的市场预期已经改变。[/align][align=left]支持房价上涨的一派观点认为，现在一些重要城市，一旦房价出现些许调整，就出现抢购场面，所以房地产需求依然旺盛。不过这种现象在说明需求依然旺盛的同时，也透露出，这些需求其实都是价格敏感型的消费性需求。也就是说，房价下跌才能释放需求，如果房价维持小幅上涨，则住房需求并不旺盛。正是因为先前过高的均衡价格无法满足开发商出货需要，才迫使房价向下移位，而这进一步促使市场预期发生逆转。[/align][align=left]目前地方政府急于救市，更多考虑到要完成经济增长目标，同时要确保债务不出现技术性违约。因为房价若持续下降，会导致开发投资进一步减少，从而影响到地方政府卖地收入。目前地方政府全口径财政收入的四成来源于房地产及相关行业，而债务抵押也是平均四成来源于土地转让收入，因此，地方政府救市属于迫不得已。[/align][align=left]不过，如果没有货币政策配合，地方政府救市政策无济于事。[/align][align=left]由于担心房地产泡沫破裂，银行早已开始控制房地产信贷风险，不仅开发贷遭到限制，个人按揭贷款也很困难。失去了信用杠杆支撑的住房消费，几乎无法消化今年上市的住房供给。在“囚徒困境”下，开发商最优策略就是率先降价，以价换量，尽快套现。[/align][align=left]有人认为，在楼面价很高条件下，指望开发商大幅降价不可能。这就是一个硬币的两面。当房价上涨时，开发商们强调供求决定价格，而不是成本。那么当房价下跌时，同样是供求决定价格，也与成本无关。当开发商迫于还贷压力时，只能是尽快出手存量房，以避免更大财务损失。[/align][align=left]由于地方政府对房地产过于依靠，中央政府一直担心房地产泡沫破裂，但也不敢主动刺破泡沫，恐危及宏观经济。此番房价下跌，无疑是对房地产经济的警告。不过中央政府不会任由房价出现断崖式下跌，因为崩盘会导致产业链整体萎缩，进而影响到就业，也影响到“十八大”确定的经济翻一番的政治任务。[/align][align=left]无论是从就业实际情况考虑，还是从讲政治角度出发，宏观政策都不会容忍房价崩盘。[/align][align=left]一个更为合理的办法是，中央政府在静观其变，一方面借势给房地产降温，另一方面时刻准备放松信贷，避免房地产大面积滑坡。在政府与市场的博弈过程中，宏观决策越需谨慎，既不能沉不住气，也不会袖手旁观。宏观政策何时出台，要在“底线思维”原则下做出判断，即不能出现系统性风险。[/align][align=left]当然，以城镇化作为房价上涨依据的理由也并不充分。城镇化固然带来住房市场的购销两旺，但若没有货币的持续超发，房地产没有吸收过多货币存量，即便大规模的城镇化也不可能带来房价急剧上涨。[/align][align=left]因此，总体看，决定房价的最重要因素是货币，货币增速影响到房价预期，货币存量最终决定均衡价格。在短期内，货币政策会保持稳定，这会让房地产市场出现局部动荡，而一旦房地产出现全面溃败迹象，货币政策就会适时出击，通过全面调降存款准备金比率，来影响价格预期，并刺激房地产投资和销售。[/align][align=left]可能的图景是，二季度末宏观调控放松，房价跌幅趋缓，但不能指望房地产投资会大幅反弹。当市场形成长期预期后，短期的刺激政策并不能扭转趋势。[/align] ΡΡ